Die Europäische Union: Immobilien und Demografie

Samstag, 25. Mai 2019 - 21:00 (CET/MEZ) Berlin | Author/Destination:
Category/Kategorie: Architektur, Editorial, Europäische Union, Leben, Wohnen, Arbeiten

(Letzte Ergänzung: 18.07.2019) Zunächst gibt es DEN Immobilienmarkt nicht – nicht national und schon gar nicht international. Tatsächlich ist die Marktsituation aufgrund der Rahmenbedingungen sehr fragmentiert, also viele einzelne Märkte, die in ihrer Gesamtheit als “der Markt” bezeichnet werden. Metropolregion A hat andere Herausforderungen zu bewältigen als Metropolregion B und Metropolregion C kann nicht einmal nachvollziehen worüber A und B überhaupt sprechen. Wo es Vergleichbarkeiten gibt ist die Wohnsituation im “bezahlbaren Segment” in den urbanen Zentren in allen westlichen EU-Bundesstaaten, den USA und Kanada. Schnell wird hier der Ruf nach dem Staat laut, der regulierend eingreifen solle. In freien Marktwirtschaften ist dies aber auf der einen Seite nicht gewollt und deshalb auf der anderen Seite auch nur begrenzt möglich. Das ist auch richtig so, denn der Markt ist von Natur aus profitorientiert aufgebaut und das wird er richtigerweise auch bleiben, denn sonst würden über kurz oder lang Investitionsanreize für Neubaumaßnahmen gänzlich fehlen. Die Mietpreisbremse zeigt die Problematik beispielhaft auf. Gleichzeitig fallen immer mehr Sozialwohnungen aus den Mietpreisbindungen ohne das Ersatzinvestitionen vorgenommen werden würden. Nachfolgend werden einzelne Aspekte am Beispiel Deutschlands näher beleuchtet, wobei sich die Szenarien so auch auf andere westliche EU-Bundesstaaten, die USA, Kanada, Dubai in den Vereinigten Arabischen Emiraten oder Tel Aviv in Israel übertragen lassen.



Inhalt


Demografie
Seit Anfang der 1990er Jahre ist davon ausgegangen worden, dass sich die Bevölkerungszahlen negativ entwickeln, also rückläufig sein würden. Zahlreiche Untersuchungen haben diese Annahme gestützt. Daraus ergab sich eine jahrzehntelange Wohnraumverknappung (Rückbau von Wohnflächen und Vernachlässigung von Neubaumaßnahmen, aber auch der Abverkauf und die Privatisierung von öffentlichen Sozialwohnungen und Grundstücken zur kurzfristigen Deckung von Haushaltsdefiziten öffentlicher Haushalte, mit der Folge, dass weder die öffentlichen Schulden bemerkbar reduziert werden konnten, noch ausreichende öffentliche Grundstücke zur Verfügung stehen, um Bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, sodass im Zweifel sogar inzwischen Grundstücke teuer angekauft werden müssen (im Rückblick also nicht die intelligenteste aller Ideen, um die klammen Haushalte zu sanieren, aber hinterher ist natürlich jeder schlauer. Hier allerdings böse Absicht zu unterstellen geht am Thema vorbei, denn die Abverkäufe erfolgten in den 2000er Jahren, als Deutschland “der kranke Mann Europas” war, also tatsächlich an allen Ecken dringend Geld brauchte (Die Zeit vom 14.07.2019: Dresden: Wer braucht schon 47.000 Wohnungen). In solchen Phasen müssen eben alle Optionen auf den Tisch und im Zweifel auch mal das Tafelsilber auf den Markt geworfen werden. Dass der große Abverkauf der öffentlichen Immobilienbestände ein Fehler war, wird in der politischen Landschaft flächendeckend eingestanden und nach Wegen gesucht, um die sich daraus ergebenden Verzerrungen am Wohnungsmarkt rückgängig zu machen. Es wird einige Jahre Zeit, viel Geld und Arbeit erfordern, aber Lösungen zeichnen sich bereits jetzt ab)). Bereits vor der Flüchtlingswelle zwischen Ende 2015 und Ende 2017 wurde klar, dass die Bevölkerungsentwicklung erfreulicherweise anders verläuft und statt dessen nun von einer Bevölkerungszunahme ausgegangen wird (Die Zeit vom 18.07.2019: Demografie: Europas Speckgürteleffekt). Neben den zahlreichen positiven Aspekten (Wirtschaftsentwicklung, Beschäftigtenzahl u.a.) hat dies aber auch den negativen Aspekt der Wohnraumknappheit und damit einhergehender, erheblich steigender Miet- und Kaufpreise. Aufgrund der weitgehend abverkauften öffentlichen Grundstücke stehen Kommunen und Investoren nun gleichermaßen vor dem Problem kaum noch Grundstücke für Bezahlbares Wohnen zur Verfügung zu haben, sodass mit Hilfe von Erlassen und Gesetzen privatwirtschaftliche Bautätigkeit unter anteiliger Berücksichtung von Bezahlbarem Wohnen erzwungen werden muss. Allerdings führen nicht nur die geänderten Vorzeichen beim Thema Bevölkerungsentwicklung zu den (Miet-/Kauf-)Kostensteigerungen, sondern auch die geänderten Anforderungen an Wohnraum (Größen, Ausstattungen, Bauordnung, Umweltschutz etc.) und geänderte Lebensentwürfe (Zunahme von Singlehaushalten usw.).


Stadtplanung
Deutsche Städte verfügen in der Regel über gut durchdachte und durchlässige Stadtentwicklungskonzepte (Bauleitplanung, Bebauungsplan, Integriertes Stadtentwicklungskonzept und Smart City) für die mittleren und gehobenen Segmente, die durch den Markt reguliert werden können. Am unteren Ende regelt der Markt allerdings ziemlich wenig (u.a. Einstandspreise für Grundstücke – Bündnis bezahlbares Wohnen und Bauen, Vereinfachte Bauordnung, Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, Wohnungsbauförderung und Mietpreisbindung), sodass die bestehenden Stadtentwicklungskonzepte in diesem Segment häufig eher Wunschkonzerten entsprechen, als die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort abzubilden.


Bedarf
Aus den vorgenannten, aber auch weiteren Aspekten, ergeben sich Bedarfe, die nur teilweise gedeckt werden. Während die Nachfrage im gehobenen und Luxussegment zunehmend gedeckt wird (wobei es hier aufgrund des Brexits Ausnahmen gibt, die u.a. dazu führen, dass Investmentbanker aus der City of London nach Frankfurt (Die Zeit vom 12.03.2019: Wette auf Frankfurt), Paris, Dublin und Madrid umziehen dürfen, um auch weiterhin vollen Zugang zum EU-Binnenmarkt zu haben und der Bedarf für Neubauten deshalb hier weiterhin klar gegeben ist), ist dies im mittleren und unteren Segment nicht der Fall. Neben dem sich daraus ergebenden sozialen Sprengstoff, bietet die Ausgangslage aber auch beträchtliche Chancen. Wenn im gehobenen Segment kein Geld mehr zu verdienen ist, dann im mittleren und unteren Segment umso mehr. Der Gedanke hat sich allerdings noch nicht überall durchgesetzt. In Deutschland müssten jährlich 450.000 bis 500.000 Wohnungen neu gebaut werden, um den Bedarf decken zu können und/oder Ersatzinvestitionen vorzunehmen. Tatsächlich wird bestenfalls die Hälfte gebaut – immerhin. Es ist also nicht so, als ob überhaupt nicht gebaut werden würde, nur bisher eben nicht im nötigen Umfang und dort wo die Neubaumaßnahmen tatsächlich benötigt werden (Die Zeit vom 17.12.2018: Wohnungsbau: Mehr Wohnungen, aber längst nicht genug, Die Zeit vom 14.01.2019: Wohnungsnot: Jeder Vierzehnte hat eine zu kleine Wohnung und Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 11.03.2019: Immobilienumsätze in Deutschland haben sich verdoppelt, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 08.07.2019: Leben in Stadt und Land: Regierung sieht erhebliche Ungleichheiten, Die Zeit vom 08.07.2019: Strukturpolitik: Große regionale Ungleichheit bei Lebensbedingungen, Süddeutsche Zeitung vom 08.07.2019: Regierungskommission: Erhebliche Ungleichheiten zwischen deutschen Regionen).


Einkommensschere
Die Einkommensschere sorgt dafür, dass der Mittelstand zunehmend weg bricht. Statt dessen gibt es mehr Reiche und mehr Arme. Hier ist ein weiterer Grund für den Druck auf den Wohnungsmarkt zu suchen, zumal sich dadurch die Konzentration auf die gehobenen und niedrigen Segmente erhöht und sich Investoren im Zweifel zugunsten des ertragsreicheren Segments entscheiden. Im Alltag der Immobilienwirtschaft äußert sich dies ebenfalls bemerkbar. Käufer-/Mieterschichten, die sich vor 20 Jahren weitgehend problemlos Wohnungen und Häuser in durchaus ansprechenden Lagen zu vertretbaren Preisen leisten konnten, können dies heute nicht mehr oder nur noch unter großen Mühen und wirtschaftlichen Belastungen, die an anderen Stellen ausgeglichen werden (Konsum, Mobilität etc.). Die Verheißungen der Trickle-down-Theorie sind offensichtlich nur teilweise aufgegangen (insbesondere dort, wo es um reine Kapitalvermehrung ging und geht) und erhöhen nicht nur den Druck auf den Wohnungsmarkt, sondern sind ein gesamtgesellschaftliches und gesamtwirtschaftliches Problem geworden, dessen Ausmaß unter anderem bei den gewaltsamen Ausschreitungen der sogenannten Gelbwesten in Frankreich öffentlich sichtbar wurden (Vandalismus und Terrorismus). Die Grundproblematik ist so natürlich auch in Deutschland und anderen westeuropäischen Ländern feststellbar, allerdings erfreulicherweise (noch) ohne die entsprechende Demonstrationsfreudigkeit und blinde Zerstörungswut. Hier werden ganze Bevölkerungsgruppen aus dem “normalen” Wirtschaftskreislauf ausgeschlossen und dies führt dann auch gesamtwirtschaftlich zu Verwerfungen, u.a. zu erheblichen Druck auf den Wohnungsmarkt. Mit Hilfe von verschiedenen Werkzeugen wird bereits seit Jahren versucht dem entgegen zu wirken, allerdings mit bisher übersichtlichem Erfolg (Institut der Deutschen Wirtschaft vom 09.08.2019: Kaufkraftarmut versus Einkommensarmut, Die Zeit vom 18.12.2018: Immobilienmarkt: Wohnen spaltet und Der Spiegel vom 30.04.2019: Ungleichheit in Karten: Wo man in Deutschland gut und gerne lebt – und wo nicht). Ein interessanter Ansatz wäre auch darüber nachzudenken, wie es gelingen kann Menschen mit einem übersichtlichen Einkommen zu Wohneigentum zu verhelfen, u.a. als Baustein für die Altersvorsorge, so wie es bis vor 20 Jahren noch möglich war (Die Zeit vom 17.07.2019: Wohnungskauf: Miete zahlen und trotzdem Eigentümer werden, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 17.07.2019: Mietkauf: Wie Ökonomen aus Mietern Eigentümer machen wollen).

Die-neue-Wohnungsfrage-Universität_Bonn


Kaufpreis- und Mietzinsentwicklungen
Die Kaufpreisentwicklungen der vergangenen Jahre sorgen dafür, dass junge Erstkäufer abgehängt werden, weil sie sich kein Eigentum leisten können, was den Druck auf den Mietmarkt und die Mieten weiter erhöht und so eine Spirale auslöst, die letztlich dafür sorgt, dass Erstkäufer auch in späteren Jahren kaum in der Lage sind Eigentum zu erwerben. Inzwischen halten sich auch ausländische Käufer vermehrt zurück, weil die ursprünglich moderaten Einstiegsinvestitionen inzwischen so stark angezogen sind, dass die zu erwartenden Renditen immer weniger attraktiv wirken. Auch die anhaltende Niedrigzinsphase sorgt dafür, dass Spekulanten zusätzliche Gewinne abschöpfen und damit den Zinsvorteil zu Lasten der Käufer pulverisieren (Bestandsvermieter sehen das zum Teil mit wachsender Freude, zumal sie ihre bisherigen Mieten so auch anheben können – leistungsloses Mehreinkommen). Im Zeitraum zwischen 2004 und 2019 sind die Immobilienpreise auch wegen der niedrigen Zinsen in der Fläche um über 45% gestiegen, insbesondere in den Metropolregionen sogar deutlich stärker (Süddeutsche Zeitung vom 04.11.2018: Erbschaftssteuer für Immobilien: Gentrifizierung durchs Finanzamt, Süddeutsche Zeitung vom 26.11.2018: Immobilien: Das soll sich bei der Grundsteuer ändern, Süddeutsche Zeitung vom 06.12.2018: Investition: Mieter sollen Bau von Luxusvilla finanzieren, Die Zeit vom 07.12.2018: Geldwäsche: Immobilienboom in Deutschland lockt Geldwäscher an und Wirtschaftswoche vom 20.03.2019: Immobilienpreise: Das sind Deutschlands heimliche Boom-Städte). Ein weiterer Aspekt war und ist natürlich die Standortpolitik. Städte, in denen Immobilienpreise nicht kontinuierlich gestiegen sind, hielten sich für schwach, denn nur dort, wo auch die Immobilienpreise anstiegen, konnte und kann von fortgesetztem Wachstum ausgegangen werden. Entsprechend wurde Wohnraum verknappt, damit Immobilienbesitz für Anleger interessant blieb – mit allen negativen Folgen. Eine Logik und Spirale, die nur schwer zu durchbrechen ist, denn auf der einen Seite müssen jährlich mehrere Hunderttausend Wohneinheiten neu geschaffen werden, auf der anderen Seite muss aber auch gewährleistet werden, dass bestehendes Eigentum durch Neubau nicht geschwächt wird, um den Standortfaktor nicht zu gefährden oder Nachfinanzierungen nötig werden, weil sich die “Top-Lage” rückblickend als weniger “Top” herausstellt. Entlastungen des Wohnungsmarktes durch Neubaumaßnahmen sorgen auf der anderen Seite für sinkende Kaufpreise und erzielbare Mieteinnahmen, sodass sich Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Bestand als nicht haltbar erweisen können.


Preis- und Kostentreiber

Die Durchschnittswerte bilden dabei das tatsächliche Dilemma in den Ballungsräumen nur bedingt ab. Während die Kauf- und Mietpreise in den großen Metropolregionen sehr viel stärker als im Durchschnitt angestiegen sind, sind sie in ländlichen Räumen in Ostdeutschland sogar teilweise rückläufig.

Die Durchschnittswerte bilden dabei das tatsächliche Dilemma in den Ballungsräumen nur bedingt ab. Während die Kauf- und Mietpreise in den großen Metropolregionen sehr viel stärker als im Durchschnitt angestiegen sind, sind sie in ländlichen Räumen in Ostdeutschland sogar teilweise rückläufig.

Häufiger hört man hier, dass es Vermieter, Spekulanten und Makler sein würden, die die Preise in die Höhe treiben würden. Dass ist nicht ganz unzutreffend, aber man macht es sich hier doch zu einfach. Tatsächlich gibt es sehr viel mehr “vernünftige” Vermieter als es “Halsabschneider” gibt. Wäre dem nicht so, wären die Immobilienmärkte bereits vollkommen außer Kontrolle geraten. Dem ist aber höchstens partiell so. Es ist aber auch keine neue Erkenntnis, dass die Immobilienmärkte keine Charity-Veranstaltungen sind und alle Marktteilnehmer ihren mehr oder minder gerechtfertigten Anteil vom Kuchen abbekommen möchten, wobei der Mehrheit der professionellen Immobilieninvestoren und -vermieter durchaus klar ist, dass sie auch eine soziale Verantwortung (Verantwortung, Soziale Kompetenz, Wertvorstellung, Soziales Engagement) tragen. Insofern ist niemandem an einer Überhitzung der Kostensituation gelegen, vor allem auch um dauerhafte (im besten Fall über mehrere Jahrzehnte) und sichere Mieteinnahmen erzielen zu können. Beides funktioniert nur, wenn standortgerechtes Augenmaß bewiesen wird. Immobilieninvestitionen sind langfristige Anlageformen, die in der Regel über einen Zeitraum von 30 Jahren refinanziert werden. Damit dies verlässlich geschehen kann, muss ein Mietzins kalkuliert und verlangt werden, der sämtliche Kostenfaktoren (laufende Betriebskosten und Abgaben (Kommunalabgaben, Steuer, Erbschaftsteuer, Vermögensteuer usw.), Kapitaldienst (bestehend aus Zins und Abtrag), Rückstellungen für Wartungen, Instandhaltung, Ersatzinvestitonen usw.), aber auch einen angemessenen Gewinnanteil/Profit (an diesem Punkt streiten sich die Gelehrten, was denn wohl unter “angemessen” zu verstehen sei bzw. wo “unangemessen” beginnt) und Steuern (die öffentlichen Haushalte verdienen auf unterschiedlichen Wegen an Immobilientransaktionen und Mieteinkünften mit, sodass der Staat hier in einem beachtlichen Interessenkonflikt steckt, denn z.B. Grundsteuern machen einen erheblichen Anteil an den Einnahmen von Städten und Gemeinden aus) finanziert. Im gleichen Zeitraum, indem die Miet- und Kaufpreise angezogen sind, sind die Baukosten ebenfalls um über 35% gestiegen. Dafür sind auch die Inflation und die hervorragende Auslastung der Bauwirtschaft verantwortlich, aber vor allem die über die Jahre verschärfte Bauordnung, Umweltschutzaspekte (energetische Sanierungen etc.). Sogenannte “Luxussanierungen” tragen auch zu Kostensteigerungen bei, aber nicht in dem Umfang wie er in der Presse suggeriert wird. Im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen greifen Vermieter und private Wohnungs(bau)gesellschaften auch auf das Mittel der Modernisierungsumlage zurück, die bis zum 01.01.2019 bei umlagefähigen 11% pro Jahr lag, seit dem 01.01.2019 bei 8% pro Jahr liegt und damit einer besonderen Form der Mieterhöhung entspricht, während die Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich vollständig durch die Vermieter und Wohnungs(bau)gesellschaften aus den laufenden Mieteinnahmen gedeckt werden müssen ohne daraus einen Anspruch auf Mieterhöhung ableiten zu können. Die Modernisierungsumlage ist ein Instrument zur Durchsetzung einer stattlichen Mieterhöhung, die zudem auch dann noch weiter läuft, wenn der Aufwand für die Modernisierungen bereits lange refinanziert ist. Der sich daraus ergebende Interessenkonflikt ist natürlich offensichtlich und muss deshalb vom Gesetzgeber (Gesetzgebung) entsprechend sinnvoll und ausnahmslos geregelt werden, denn ohne diese gesetzliche Regelung ist am Ende wieder einmal der ehrliche, vernunftsbegabte und sozialorientierte Vermieter der Dumme. Das ganze Kostenthema geht aber schon zu Beginn der Projektentwicklung (hier finden Sie auch eine Übersicht der dort erbrachten Leistungen, um einen Eindruck davon zu bekommen, mit welchen Aufwendungen und Risiken bereits in dieser Stufe gerechnet werden muss (Bauplanung und Baukosten)) los. Nach dem “Wasch mich, aber mach mich nicht nass”-Prinzip (Nimby) funktionieren nicht nur große Infrastrukturprojekte nicht. Je nach Projektgröße kommt dann ein weiteres Phänomen hinzu, nämlich das, nennen wir es mal, des 9-äugigen und 13-beinigen Schnuffelkäfers, der immer dort garantiert nicht auftaucht, wo gebaut werden soll – tatsächlich ist er noch nie aufgetaucht, was aber nicht davon abhält ihm dennoch nachzuspüren. Das hat natürlich weitere Folgen, gerade auch im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Vorhaben. Als Entwickler eines Vorhabens aus dem Bereich “Bezahlbares Wohnen” fliegt einem an dieser Stelle das gesamte Vorhaben um die Ohren, sobald Initiativen aller Art anfangen sich einzumischen und dadurch die Projektwirtschaftlichkeit negativ verändern. Alternativ kann man nun das “5*+-Luxuswohnresort in bester Stadtrandlage und unmittelbarer Nachbarschaft zum Schnuffelkäfer” zu einem Mietpreis von ab 30,00 Euro/m²/kalt vermarkten. Ein Mietzins, den man schon deshalb benötigt, um die unsinnigen Kosten für Umweltverträglichkeitsstudien, Gutachten, Gerichtskosten, Vorhaltekosten (Nutzungsausfall) und weitere zusätzliche Aufwendungen auffangen zu können und gleichzeitig dadurch leistungsloses Einkommen (asozial – nur weil etwas juristisch durchsetzbar ist, ist es noch lange nicht moralisch vertretbar) auf der Gegenseite zu finanzieren.

Abhilfe böten der erhebliche Bestandsaufbau bei öffentlichen Wohnungs(bau)unternehmen, die anders als Private kalkulieren können (private Unternehmen werden mit Gewinnerzielungsabsicht gegründet, was insbesondere für Aktiengesellschaften gilt, die für ihre Aktionäre Dividenden erwirtschaften müssen), die Steigerung der Attraktivität von Peripherien und ländlichen Regionen, aber auch die gesetzliche Verpflichtung zur anteiligen Schaffung von Bezahlbarem Wohnraum im Rahmen privatwirtschaftlicher Baumaßnahmen in Innenstadtlagen in angemessenem Umfang, unterstützt durch entsprechende Fördermaßnahmen, zur dauerhaften Sicherstellung des wirtschaftlichen Betriebs. Es gibt eine ganze Reihe von Überlegungen, um die Baukosten zu reduzieren. Dazu gehören die vier Hauptströmungen:

  • Vereinfachte und entschlackte Bauordnung, um im Bereich “Bezahlbares Wohnen” den Baustandard soweit abzusenken, dass niedrige Mieten aufgerufen werden können, diese aber dennoch auskömmlich sind – eine Grundvoraussetzung, damit sich Investoren für Investitionen in dieses Segment interessieren.
  • Modulbauweise (Modulares Bauen und Fertigteilbau) ist sehr viel besser, als ihr Ruf.
  • Bezahlbares Wohnen muss dabei architektonisch weder Design- oder Architekturpreise gewinnen, noch hässlich, sondern vor allem funktional, wartungsarm und damit am Ende bezahlbar sein.
  • Ein Weg zur kostenreduzierten Schaffung von Bezahlbarem Wohnraum ist u.a. das sogenannte Genossenschaftsmodell, einem Zusammenschluss von Interessenten und Interessierten (Laien, Handwerker, Architekten, Ingenieuren etc.) zum Zweck der Errichtung und Nutzung einer gemeinschaftlichen Wohnanlage. Aus wirtschaftliche Sicht ist dieses Model durchaus interessant, steht und fällt aber – wie immer – mit dem Engagement der Beteiligten. Es gibt inzwischen eine ganze Reihe erfolgreicher Beispiele, allerdings sehr viel mehr weit weniger erfolgreiche Vorhaben, aber selbst diese lassen sich bei entsprechenden Voraussetzungen noch am Markt platzieren, um einen Teil der bis dahin aufgelaufenen Aufwendungen abfangen zu können, wobei in der Regel weniger erlöst werden kann als angenommen wird.

Bereitstellung von Grundstücken
Die Bereitstellung von Grundstücken für Bezahlbares Wohnen (öffentliche Flächen) ist aktuell nicht gut organisiert. Investoren gäbe es genug, Grundstücke für die Bebauung mit Bezahlbarem Wohnraum bleiben aber Mangelware. In Folge der überholten demografischen Annahmen sind Grundstücke und Wohneinheiten über die Jahre privatisiert worden, sodass die Grundstücksreserven abgeschmolzen sind, die heute dringend benötigt würden. “Der Markt” regelt in diesem Segment wenig bis nichts.


Beschlagnahmungs-/Enteignungsmaßnahmen
Dadurch kommen auch abwegige Gedankenansätze, wie die Beschlagnahmung/Enteignung von Grundstücken und Gebäuden, ins Gespräch, um Spekulanten eben diese zu entziehen und dem freien Markt zuzuführen. Da unser Gesellschaftsmodell noch dem einer freien, sozialen Marktwirtschaft entspricht, wäre dies lediglich in Einzelfällen möglich, lässt sich aber nicht in der Fläche umsetzen. Zudem hätte dies erheblich abschreckende Wirkung auf potenzielle Investoren, die schließlich jederzeit mit ihrer willkürlichen Enteignung rechnen müssten, sodass die Beschlagnahmungen genau gegenteilige Wirkungen zu den ursprünglich geplanten entfalten würden (Die Zeit vom 29.09.2015: Beschlagnahmung: Her mit der Wohnung!, Handelsblatt vom 05.04.2019: Berlin debattiert über Enteignungen von Wohnungsfirmen – Investoren springen ab, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 06.04.2019: Plötzlich ist der Sozialismus wieder ganz nah, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 06.04.2019: Nahles lehnt Enteignungen ab, Der Spiegel vom 06.04.2019: Geplantes Volksbegehren in Berlin: Was würde die Enteignung von Immobilienkonzernen bringen? und Handelsblatt vom 06.04.2019: Mit Enteignungen kommt man nicht gegen die Wohnungsnot an). Zwei weitere Aspekte sind, dass durch Enteignungen keine einzige neue Wohnung entsteht, sondern Wohnungen lediglich der Privatwirtschaft entzogen und dem öffentlichen Eigentum zugeführt werden (“linke Tasche –> rechte Tasche”). Die unternehmerischen Fähigkeiten des Staates sind dabei hinlänglich bekannt (oder der damals zum Gewerkschaftsbund gehörenden Neue Heimat). Man darf auch gespannt sein, wie die Enteignungen zu Marktpreisen bewerkstelligt und finanziert werden sollen, wenn ohnehin schon ein 3-stelliger Milliardenbetrag bei öffentlichen Investitionen fehlt (vor dem Hintergrund würde es ohnehin nur dann Sinn machen Bestand zu übernehmen, wenn dieser bis zum Dach mit Krediten finanziert und lediglich eine hauchdünne Eigenkapitaldecke gegeben ist, sodass die Ablösesummen gering ausfallen würden und die öffentlichen Träger die Kreditverpflichtungen mit dann verlängerten Laufzeiten übernehmen). Der wichtigste Aspekt, die angestrebte dauerhafte Deckelung von Sozialmieten, wird nicht funktionieren, denn Mieten und Nebenkosten werden auch weiter steigen, solange nicht in entsprechender Größenordnung (500.000 Wohneinheiten pro Jahr für 10 Jahre in Folge – Ersatz- und Neuinvestitionen zusammen) neu gebaut wird. Nun könnte man argumentieren, dass die enteigneten Wohnungsunternehmen die Ausgleichszahlungen in Neubaumaßnahmen investieren werden. Ganz ausgeschlossen ist dies zwar nicht, aber sehr viel wahrscheinlicher werden sich deren Anteilseigner und Aktionäre über sehr ansehnliche Einmal-Ausschüttungen freuen, bevor die Unternehmen vom Markt gehen. Enteignungen würden dann Sinn machen, wenn man Bund, Länder, staatseigene Betriebe, Großgrundbesitzer und Großkonzerne von ungenutzten Grundstücken befreien würde, damit diese verfügbar gemacht werden (Dienstwohnungen und Werkwohnungen). Die daraufhin einsetzende “Landschwemme” hätte bemerkbare Folgen. Dies insbesondere auch dann, wenn die Genehmigungsbehörden Baugenehmigungen erteilen würden, statt sich von “Baut gefälligst, aber nicht in meiner Nachbarschaft” beeinflussen zu lassen (Der Spiegel vom 01.05.2019: Gedankenspiele des Juso-Chefs: Kühnert will Kollektivierung von BMW, Die Zeit vom 02.05.2019: Kevin Kühnert: Er hat das S-Wort gesagt!, Der Spiegel vom 03.05.2019: Kühnerts Kapitalismuskritik: Wem Deutschland gehört (und wem nicht), Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 03.05.2019: Betriebsratschef gegen Kühnert: “Für Arbeiter ist die SPD nicht mehr wählbar”, Die Zeit vom 03.05.2019: Soziale Marktwirtschaft: Enteignungen sind nicht notwendig, Handelsblatt vom 04.05.2019: Mieten, Kaufen, Streiten: Über Enteignungen wird weltweit debattiert, Der Spiegel vom 08.07.2019: Debatte über Wohnungsnot: Mieterbund sieht Enteignungen skeptisch).


Innerstädtische Nachverdichtungen
Für die unmittelbare Entlastung der Innenstadtlagen werden unterschiedliche Maßnahmen favorisiert, die parallel Anwendung finden können. Beliebt sind insbesondere die sogenannten Nachverdichtungen, also z.B. das Schließen von Baulücken oder die vollständige Ausnutzung der laut Bebauungsplänen zulässigen Grundflächenzahlen (GRZ) und Geschossflächenzahlen (GFZ), indem zusätzliche Geschosse auf Bestandsbebauungen aufgesetzt werden (sowohl Wohn-, als auch Büro- und Einzelhandelsbestandsflächen) und Blockrandbebauung. Einige Städte verfügen in Innenstadtlagen über größere Areale, die umgenutzt werden sollen, um z.B. neue Stadtteile mit anteiligem Bezahlbarem Wohnen auszuweisen. Im Privateigentum befindliche, ungenutzte Gewerbegrundstücke und die Umnutzung von Bestandsflächen kommen hier natürlich auch in Frage. Auch die Errichtung von höheren Gebäuden ist im Gespräch, wobei bis 50 Meter Höhe noch zu halbwegs akzeptablen Kosten gebaut werden kann, sodass hier auch Bezahlbare Wohnungen bereitgestellt werden können. Hochhäuser über 80 Meter kommen dagegen nur für das mittlere und gehobene Segment in Frage. Hinzu kommen Mischkonzepte, wie sie bereits in London, der Stadt mit dem absoluten Mietpreiswahnsinn in Europa (auch wenn die Immobilienpreise im Vereinigten Königreich noch vor der eigentlichen Umsetzung des Brexits bereits bemerkbar nachgegeben haben), am Markt sind. Dazu gehören im Rahmen von Mischkalkulation z.B. quer subventionierte Bezahlbare Wohnungen. Die in den Gebäuden angebotenen mittel- und hochpreisigen Wohnungen sorgen dafür, dass ein Teil der Wohnungen (in der Regel zwischen 15% und 20%) als Bezahlbare Wohnungen angeboten werden können. Natürlich verfügen die Bezahlbaren Wohnungen dabei nicht über die gleichen Größen oder Ausstattungsstandards wie die übrigen Wohnungen. Auch für einige deutsche Städte kämen solche Konzepte in Frage, auch wenn sich dieser Ansatz bisher nur mäßig durchsetzen konnte, vielleicht deshalb, weil sich der Leidensdruck noch nicht auf alle Segmente erstreckt. (Der Stern vom 20.12.2017: Ausweg für die Generation Miete – Wie in London bezahlbare Wohnungen entstehen).


Unterstützungsmaßnahmen
Staatliche Unterstützungsmaßnahmen (Baukindergeld, Wohnungsbauförderung, Mietpreisbindung, Wohngeld, Mietpreisbremse, Vorkaufsrecht Stadt, Land und Bund, Bestellerprinzip Maklercourtagen etc.) können letztlich nur kurzfristiger Natur sein, weil sie sonst zu Marktverzerrungen führen (und von Bauunternehmen, Vermietern und Investoren genutzt werden, um die Kostensteigerungen bei Miet- und Kaufpreisen weiter voranzutreiben und damit die Unterstützungsmaßnahmen für Mieter und Käufer zunichtemachen) und darüber hinaus die Kernproblematik nicht lösen, sondern nur überdecken. Hinzu kommt die sich daraus ergebende weitere Verteuerung von Mieten und Kaufpreisen, weil Vermieter und Verkäufer Mieten und Kaufpreise entsprechend anpassen. Wichtiger wäre es die Einkommenssituation des Mittelstands nachhaltig zu verbessern (Die Zeit vom 16.11.2018: Fratzschers Verteilungsfragen / Gerechtigkeit: Leistung muss sich für alle lohnen). Dies nicht nur wegen der Situation am Wohnungsmarkt, sondern auch im Hinblick auf den Konsum insgesamt und damit die Stärkung der Binnennachfrage, um die Anfälligkeit für äußere Einflüsse (Export) zu reduzieren. Bei allen positiven Aspekten der Unterstützungsmaßnahmen, sollte nicht übersehen werden, dass Spekulanten und andere wenig sozial orientierte Marktteilnehmer die Situation zur persönlichen Bereicherung nutzen. Dort, wo staatliche Maßnahmen greifen sollen, steigen die Immobilienpreise plötzlich in ungeahnte Höhen. In jüngerer Zeit wird häufiger über den Bau von Trabantenstädten (Großwohnsiedlungen) auf der grünen Wiese diskutiert, dabei ist seit den 1980er Jahren bekannt, dass sich daraus die Gefahr von “Ghettobildungen” (z.B. die Bronx in New York City, Mümmelmannsberg in Hamburg oder die Banlieues in Paris) durch verstärkten Bau von Sozialwohnungen ergibt, da gesunde Quartierentwicklungen mit sozialer Durchmischung verhindert werden würde und schließlich mit großem Kapitaleinsatz wieder entschärft werden müsste (Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat: Die Wohnraumoffensive).

Wohngeld-und-Mietenbericht-2018


Finanzreport-2019


Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV)
Ein wichtiger Baustein zur Entlastung von Innenstadtlagen wäre der deutliche Ausbau des ÖPNV in Stadtrandlagen, um auf dem Weg die Peripherien zu stärken und attraktiver zu machen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass dann auch dort die Preise anziehen.

schlussfolgerungen-kom-gl


“Schuldfrage”
Eine Antwort auf die häufig gestellte “Schuldfrage” ist kaum möglich, weil sie sich auf viele Schultern verteilt. Auf Kommunen und Städte, Großinvestoren, private Wohnungs(bau)unternehmen, Einzelinvestoren, Spekulanten (ungenutzte Grundstücke und Gebäude), die Bauordnung, Baustandards und Umweltschutz und die sich daraus ergebenden massiven Verteuerungen der Baukosten in den vergangenen Jahren, die diversen Steuerarten die vom Erwerb, über den Betrieb bis zum Verkauf einer Immobilie anfallen, die langen Genehmigungsverfahren, überzogene Miet-/Kaufpreisvorstellungen, aber auch geänderte Lebens- und Wohnkonzepte, sich daraus ergebende Flächen- und Ausstattungsanforderungen, die Mieterkonkurrenz untereinander, aber auch die Fehlbelegungen von Sozialwohnungen durch Personen, deren Einkommen mittlerweile zum Teil deutlich über der Bezugsgrenze für Sozialwohnungen liegen (Fehlbelegungsabgabe). Würde man die fehlbelegten Sozialwohnungen ihren eigentlichen Bestimmungen zuführen, würden etwa 400.000 Wohnungen schlagartig frei werden. Jeder einzelne Marktteilnehmer und alle Einflussfaktoren tragen dabei seinen/ihren Anteil zu der Gesamtsituation bei. Den oder die “Hauptschuldigen” gibt es nicht, obwohl insbesondere auf Seiten der privaten Marktteilnehmer durchaus Einzelne besonders negativ auffallen. Grundsätzlich ist “der Markt” aber keine Einbahnstraße, sondern ein Kreisverkehr. Das englische Sprichwort “What goes around, comes around!” gilt auch hier, salopp als “Alles hat Konsequenzen” oder “Aktion -> Reaktion” zu übersetzen. Dreh- und Angelpunkt ist die Bereitstellung von Grundstücken zu Einstiegspreisen, die die Realisierung von Vorhaben in den unteren und mittleren Segmenten überhaupt zulassen, um großflächig und in der Breite auf den Nachholbedarf reagieren zu können. Alles weitere ließe sich relativ leicht und schnell bewerkstelligen. Bund, Länder, Städte und Gemeinden gehen deshalb zunehmend dazu über vom Best-Preis-Prinzip (Höchstgebot und Auktion) abzurücken, um den Bau von Bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen. Je höher der Anteil dieses Wohnungssegments am Gesamtvorhaben ist, desto geringer der Grundstückspreis.


Einladung
Gleichzeitig ist dies eine Einladung: Wenn Sie über ein innerstädtisches Grundstück in einer Metropolregion eines westlichen EU-Bundesstaates, der Ostküste der USA, in den Metropolregionen Kanadas, in Dubai oder Tel Aviv zu einem entsprechenden Einstandspreis in einer 2a- oder 2b-Lage (Anschluss ÖPNV, Nahversorgung, Schulen, Ärzte etc.) für die Nutzung/Bebauung mit ab 10 Wohneinheiten im Segment “Bezahlbares Wohnen” (oder Mischnutzungen) verfügen und dieses verkaufen möchten, setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung. Wir suchen für den Ausbau des Eigenbestands. Ihr Angebot senden Sie bitte per Mail an: info@wingsch.net. Wir freuen uns aber natürlich auch über interessante Angebote aus anderen Segmenten.


Lektüre
Und hier noch ein bisschen Lektüre: Die Zeit: Kampf um jeden Quadratmeter, Der Spiegel vom 25.08.2018: Nachverdichtung: Die bald im Schatten leben, Handelsblatt vom 15.09.2018: Städte proben den Immobilienpreis-Aufstand, Süddeutsche Zeitung vom 20.09.2018: Wohnen: Deutschland braucht ein Bauministerium, Süddeutsche Zeitung vom 20.09.2018: Wohnungsmarkt: Warum Bauen so kompliziert ist – und was sich ändern muss, Die Zeit vom 20.09.2018: Wohngipfel: Kopflos durch die Wohnungskrise, Handelsblatt vom 21.09.2018: Immobilienklima: Bauboom in Deutschland – Immobilienprofis erwarten keine fallenden Preise, Süddeutsche Zeitung vom 05.11.2018: Immobilien: Investoren wird Deutschland zu teuer, Süddeutsche Zeitung vom 07.11.2018: Wirtschaftsweise: Raus aus der Wohnmisere, Die Zeit vom 30.01.2019: Bezahlbarer Wohnraum: Es wird immer teurer, Der Spiegel vom 20.02.2019: Mietspiegel-Auswertung: So teuer ist Wohnen in Deutschland, Die Zeit vom 24.02.2019: Neue Wohnungen? Nicht in meiner Nachbarschaft, Der Spiegel vom 27.02.2019: Wohnen in Deutschland: Parkhäuser zu Palästen, Die Zeit vom 27.02.2019: Wohnungsnot: Unten Supermarkt, oben Platte, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 20.03.2019: Bürgerprotest: Gegen neuen Stadtteil in Frankfurt, Die Zeit vom 21.03.2019: Wohnungsmarkt: “Die Investoren nutzen die Not der Städte kaltschnäuzig aus”, Handelsblatt vom 21.03.2019: IW-Immobilienindex: Konjunktursorgen drücken die Stimmung in der Immobilienbranche, Süddeutsche Zeitung vom 27.03.2019: Architektur: Wunderpampe im großen Stil, Der Spiegel vom 01.04.2019: Enteignungsdebatte in Berlin: “Wohnungsknappheit verschwindet nicht per Volksentscheid”, Handelsblatt vom 02.04.2019: Der Staat muss das Eigentum schützen – sonst erodiert die Demokratie, Die Zeit vom 03.04.2019: Ostdeutschland: Merkel wirbt für Angleichung der Lebensverhältnisse, Süddeutsche Zeitung vom 03.04.219: Treffen mit Merkel: Ostdeutsche Regierungschefs wünschen sich Geld und Respekt, Der Spiegel vom 06.04.2019: Bevölkerungsentwicklung: Wo Deutschland schrumpft oder wächst, Handelsblatt vom 06.04.2019: Firmen bieten Wohnungen zum Job – und entlasten so den Immobilienmarkt, Süddeutsche Zeitung vom 08.04.2019: Forderung nach Enteignung: Wie Vonovia und Co. die Demonstranten beschwichtigen wollen, Die Zeit vom 09.04.2019: Wohnungsbau: Baugenehmigung da, Wohnung nicht, Süddeutsche Zeitung vom 24.04.2019: Hans-Böckler-Stiftung: Wo die Reichen wohnen – und wo die Armen, Der Spiegel vom 09.05.2019: Studie der Immobilienbranche: Deutschland baut zu wenig – und an den falschen Stellen, Handelsblatt vom 09.05.2019: Die städtische Wohnungspolitik gleicht einem Akt der Verzweiflung, Süddeutsche Zeitung vom 20.05.2019: Weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im ersten Quartal, Süddeutsche Zeitung vom 20.05.2019: Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland rückläufig, Der Spiegel vom 29.05.2019: Trotz Bauboom: Wohnungsnot in Deutschland dürfte noch größer werden, Der Spiegel vom 31.05.2019: Gesetzentwurf: Altmaier erspart Immobilienbesitzern Klimaschutzmaßnahmen, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 01.06.2019: Günstiges Wohnen: Neue Grundsteuer könnte soziale Vermieter doppelt treffen, Der Spiegel vom 03.06.2019: Nachhaltige Architektur: “Wir müssen wieder einfacher bauen”, Der Spiegel vom 05.06.2019: Grundgesetzänderung vorgeschlagen: Mieterbund verlangt Grundrecht auf bezahlbares Wohnen, Die Zeit vom 05.06.2019: Berliner Senat will Mietsteigerungen für fünf Jahre verbieten, Der Spiegel vom 05.06.2019: Bundespräsident: Steinmeier nennt Wohnen Existenzfrage, Der Spiegel vom 12.06.2019: “Ländlicher Raum ausgeblutet”: Ostdeutsche Einwohnerzahl so niedrig wie zuletzt 1905, Süddeutsche Zeitung vom 12.06.2019: Streit um Mietendeckel: Erste Berliner Vermieter kündigen bereits Mieterhöhungen an, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 12.06.2019:Der Mietendeckel wirkt – anders als erhofft, Süddeutsche Zeitung vom 12.06.2019: Meinung am Mittag: Wohnen: Der Berliner Aufruf zu Mieterhöhungen ist maßlos, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 12.06.2019: Über 150.000 Quadratmeter für Wohnungen frei, Süddeutsche Zeitung vom 12.06.2019: Jenseits der Mietpreisbremse: Was der Staat gegen steigende Mieten tun könnte, Der Spiegel vom 14.06.2019: Hohe Mieten: Merkel drängt Investoren zum Wohnungsbau, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 14.06.2019: Not am Wohnungsmarkt: Merkel: Auch private Investoren sind dem Gemeinwohl verpflichtet, Die Zeit vom 14.06.2019: Deutscher Mietertag: Angela Merkel ist gegen Deckelung von Mieten, Der Spiegel vom 15.06.2019: Teures Wohnen: Was, wenn der Mietendeckel kommt?, Die Zeit vom 15.06.2019: Bau von Sozialwohnungen stagniert trotz Milliardenausgaben, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 15.06.2019: Deutschlands Wohnungsmarkt: Höhere Mieten für alle!, Der Spiegel vom 17.06.2019: Große Koalition einigt sich bei Reform der Grundsteuer, Der Spiegel vom 17.06.2019: Grundsteuerreform: Was auf Mieter und Vermieter jetzt zukommt, Die Zeit vom 18.06.2019: Mietendeckel: Fünf Jahre lang keine Mieterhöhung, Die Zeit vom 18.06.2019: Wohnungspolitik: Kleiner Kompromiss, Der Spiegel vom 19.06.2019: Hausbesitzer verteidigen Mieterhöhungen: “Eigentümer sind auch nur Menschen”, Die Zeit vom 22.06.2019: Deutsche Wohnen kündigt “solidarische Mieterhöhungen” an, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 22.06.2019: Zwischen arm und reich: Der Immobilienboom verschärft die Ungleichheit, Handelsblatt vom 20.06.2019: Existenzfrage Wohnen – Wo die Preise besonders stark steigen, Der Spiegel vom 26.06.2019: Immobilien: Mieten oder kaufen – was ist wo günstiger?, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 26.06.2019: Boom hält an: So stark steigen die Immobilienpreise weiter an, Handelsblatt vom 27.06.2019: Die Immobilienpreise in München erreichen das Niveau europäischer Top-Städte, Die Zeit vom 28.06.2019: Mietendeckel: Frau Königs Kokon, Süddeutsche Zeitung vom 29.06.2019: Wohnungsmarkt: “Es brennt an allen Ecken und Enden”, Frankfurter Allgemeine 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ist, Der Spiegel vom 10.07.2019: Lebensverhältnisse: So will der Bund Deutschland gleicher machen, ZDF heute vom 10.07.2019: Reiche und arme Regionen – So unterschiedlich lebt es sich in Deutschland, Süddeutsche Zeitung vom 11.07.2019: Plan von Immobilienwirtschaft stößt auf Kritik, Der Spiegel vom 11.07.2019: Immobilienkauf und Miete: So teuer ist Wohnen seit 2008 geworden, Handelsblatt vom 10.07.2019: Vermögensverteilung: IWF macht Familienunternehmen für Ungleichheit in Deutschland verantwortlich, Süddeutsche Zeitung vom 13.07.2019: Ungleiche Lebensverhältnisse: Europa, die Wohlstandsmaschine, DW vom 15.07.2019: Gastkommentar: Familienunternehmen gegen IWF-Vorwurf, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 15.07.2019: Wohnungsnot: Die Zahl der Baugenehmigungen sinkt, Der Spiegel vom 16.07.2019: Nach Mieter-Protest: Berlin kauft 670 Wohnungen in Karl-Marx-Allee, Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 16.07.2019: Stiftung Warentest: Der Immobilienkauf lohnt sich noch immer, Der Spiegel vom 18.07.2019: Überangebot in Dubai: Wo Luxusvillen wieder zu Schnäppchen werden.

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