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World Trade Center – Weiße Elefanten auf Ground Zero

April 14th, 2012 | Allgemein | No Comments »

Das erste Hochhaus, das auf Ground Zero entsteht, gleicht einem Bunker und ist viel teurer als geplant. Kaum ein Mieter will hier arbeiten.

Als das World Trade Center am 11. September 2001 zusammenbrach, glaubten viele, dass die Zwillingstürme bald wieder aufgebaut würden. Doch zehn Jahre später ist auf Ground Zero erst der halb verkleidete Rohbau eines Wolkenkratzers zu sehen. Ein weiteres Hochhaus wurde gerade begonnen. Das Ensemble hat wenig Ähnlichkeit mit den wuchtigen Twin Towern – und die Kosten für seinen Bau haben sich mehr als verdoppelt.

Allein das erste neue Hochhaus One World Trade Center, lange als Freedom Tower bekannt, wird inzwischen mit 3,3 Milliarden Dollar veranschlagt. Damit ist es das teuerste Bürogebäude Amerikas. Oft wird es “weißer Elefant” genannt, also als unnötiges Luxusobjekt bezeichnet, zuletzt von Eliot Spitzer, dem früheren Gouverneur von New York. Es soll erst 2013 fertiggestellt sein. Insgesamt werden am Ground Zero mindestens elf Milliarden Dollar verbaut. Das Finanzierungsrisiko hat der Bauträger Larry Silverstein auf die öffentliche Hand abgewälzt. Der Staat zahlt nicht nur den Bau, er subventioniert auch die Gewerbemieter des Hochhauses kräftig.

Die Port Authority of New York and New Jersey, die das World Trade Center finanziert, will sich nun an den Pendlern schadlos halten. Die Hafenbehörde will die Straßen- und Brückenmaut in zwei Stufen um 50 Prozent anheben, um Bauverzögerungen beim World Trade Center zu vermeiden. Das trifft Hunderttausende Autofahrer, die von New Jersey nach Manhattan fahren. Betroffen sind auch Nutzer des Path-Zuges, der von Manhattan nach New Jersey fährt und ebenfalls von der Port Authority betrieben wird. Der Behörde unterstehen auch die Flughäfen JFK, Newark und La Guardia – vielleicht wird sie auch die Gebühren für deren Nutzung erhöhen. Zudem könnten andere Bauvorhaben zugunsten des World Trade Centers zurückgestellt werden, darunter ein neuer Bahnhof in Manhattan.

Der private Bauträger konnte die Kosten nicht tragen
Eigentlich wäre Larry Silverstein verpflichtet gewesen, das World Trade Center wieder aufzubauen. Silverstein, ein mittelständischer Immobilienunternehmer, hatte nur sieben Wochen vor dem 11. September 2001 das World Trade Center von der Hafenbehörde gepachtet, der das Grundstück gehört. Der Pachtvertrag verpflichtete ihn, das zerstörte Gebäude wieder aufzubauen. Doch er hatte den gerade erst gepachteten Komplex nur provisorisch versichert, zum Zeitwert von etwa 4,5 Milliarden Dollar. Damit konnte er den Wiederaufbau nicht finanzieren. Zumal der damalige Gouverneur von New York, George Pataki, als Bauherr eines neuen World Trade Centers in die Geschichte eingehen wollte und dazu einen Wettbewerb ausgeschrieben hatte. Den gewann Daniel Libeskind mit einem Ensemble aus fünf Hochhäusern, darunter der damalige Freedom Tower, sowie einem Bahnhof, einem Theater, einem Museum und einem Memorial.

Silverstein fing nun einen Rechtsstreit mit seinen Versicherungen an, der sich über Jahre hinziehen sollte. Pataki war das entweder nicht klar, oder er glaubte, das Problem werde sich bald lösen. Er hielt an Silverstein fest, statt ihn aufzufordern, entweder sofort zu bauen oder vom Vertrag zurückzutreten. Der Immobilienunternehmer engagierte eine Phalanx von Anwälten und Beratern, die sich nicht nur in endlosen kostenträchtigen Streitereien mit der Port Authority verstrickten, sondern auch jeden, der es hören wollte, davon überzeugten, dass Silverstein praktisch in den Startlöchern stehe.

Heute, zehn Jahre später, ist auf Wunsch von Silverstein SOM aus Manhattan das verantwortliche Architektenbüro. Dessen Design von One World Trade Center hat wenig mit der Reminiszenz an die Freiheitsstatue zu tun, die Libeskind gewollt hatte. Das Gebäude, das erst mit einer, dann mit zwei Milliarden Dollar veranschlagt wurde, wird zudem nun mehr als drei Milliarden Dollar kosten. Das liegt auch daran, dass die New Yorker Polizei viele Sicherheitsauflagen durchgesetzt hat, etwa zusätzliche Aufzugspaare und Treppenhäuser sowie eine fünfstöckige fensterlose Lobby mit der stahlbetonfesten Solidität eines Atombunkers. 2006 gab Silverstein die Verantwortung für die Finanzierung an die Port Authority ab, die dann mit dem Tiefbau anfing.

Es gibt zu wenige Mieter, denn die Miete ist teuer
Doch die Hafenbehörde hat nicht nur ein Ausgaben-, sondern auch ein Einnahmenproblem. Bislang gibt es nur drei Mieter für die rund 260.000 Quadratmeter Bruttofläche – kein Wunder angesichts eines übersättigten Immobilienmarktes in einer Rezession. Der Staat New York und die Bundesregierung wollen zusammen ein gutes Drittel belegen, dritter Mieter ist die chinesische Immobilienfirma Vantone. Nun hat sich die Port Authority den Immobilienentwickler Douglas Durst an Bord geholt, der sich um die Vermietung kümmert. Er bringt Condé Nast als neuen Mieter mit. Der Verlag, der Vanity Fair, den New Yorker, Vogue und andere Hochglanzmagazine herausgibt, sitzt derzeit in einem Durst-Gebäude am Times Square und übernimmt fast die Hälfte von One World Trade Center.

Aber Condé Nast wird – beklagt die New York Times – mit 55 Dollar pro Quadratmeter weniger als die Hälfte der Kostenmiete zahlen. Die liegt dank der Auflagen bei etwa 130 Dollar pro Quadratmeter, das wäre wohl jedem zu teuer. Der Mietvertrag am Times Square läuft noch bis 2019; für die restliche Miete dort wird ebenfalls die Port Authority aufkommen. Außerdem bekommt der Verlag von der Stadt New York Steuernachlässe und Mietzuschüsse. Immerhin: Diesem Ankermieter werden andere voraussichtlich folgen.

Auch das alte World Trade Center war hoch subventioniert
Das zweite Hochhaus, als Four World Trade Center bekannt, soll Ende 2013 oder Anfang 2014 fertiggestellt sein. Hier ist Silverstein nach wie vor in der Verantwortung. Gewerbliche Mieter hat er noch keine gefunden. Zwei weitere Hochhäuser wird Silverstein erst danach bauen. Für alle drei haben Stadt und Staat New York etwa 1,7 Milliarden Dollar an Finanzierungszuschüssen und Subventionen versprochen.

Selbst die Port Authority fand das zu viel. Ihr Vizepräsident Henry Silverman schrieb in einer E-Mail: “Die Idee, dass ein privater Immobilienentwickler und seine Investoren profitieren, während der öffentliche Sektor Milliarden von Dollar riskiert, ist nicht akzeptabel.” Doch New Yorks Bürgermeister Michael Bloomberg, der erst skeptisch gewesen war, unterstützte Silverstein letztlich. Das fünfte, letzte Hochhaus entsteht auf dem Grundstück der Deutschen Bank südlich des World Trade Center – irgendwann einmal. Das Bankhaus war am 11. September ebenfalls beschädigt worden und wurde danach abgerissen.

Die schwierige Finanzierung hat das neue World Trade Center mit dem alten gemein. Auch der 1973 fertiggestellte Komplex war ein Subventionsloch par excellence. Die Idee stammte von David Rockefeller, finanziert wurde es von der Chase Manhattan Bank, deren Vorstand Rockefeller war. Die Port Authority, die es bauen ließ, unterstand Nelson Rockefeller, Davids Bruder und Gouverneur von New York. Auch das World Trade Center stand lange leer, bis Chase Manhattan einen Gutteil der Investitionen abschrieb und die Port Authority ein Drittel der Büros übernahm. Die Baukosten, ursprünglich mit 280 Millionen Dollar veranschlagt, hatten am Ende mehr als eine Milliarde Dollar erreicht. Das World Trade galt damals, sagte ein Manager der Port Authority, als “weißer Elefant”. Erst 1990 verdiente die Port Authority damit Geld. Es sollte nicht lange anhalten.


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